חוזה מכר דירה – אל תהיו שאננים
לעיתים בוחרים הצדדים לעסקת מכר מקרקעין להוריד חוזה מכר דירה סטנדרטי מהאינטרנט, מבלי להבין שהם חושפים את עצמם לסיכונים ולתביעות. במאמר זה נפרט את הסיכונים המרכזיים שבאי עריכת הסכם מכר המותאם למצבכם המסוים, שעלולים לעלות לכם הרבה כסף.
מאת: עו”ד רנאל ישעיהו
חוזה מכר דירה – טעות קטנה עלולה לעלות לכם הרבה כסף (צילום: jcomp)
המצב הראשון שכל חוזה מכר דירה טוב צריך למנוע, הוא מצב בו אחד מהצדדים מחזיק בו זמנית גם בַכסף וגם בנכס. כלומר, אם הקונה טרם שילם את מלוא הסכום, אך כבר קיבל את החזקה בדירה, המוכר נמצא בסיכון שהקונה “יברח בלי לשלם”, ואם הקונה ישלם למוכר את כל סכום העיסקה מבלי לקבל לידיו את הנכס – המוכר הוא זה שעלול לברוח עם הכסף מבלי למסור את הדירה לקונה, או מבלי לסלק את חובותיו במס שבח, מיסי עירייה, סילוק משכנתא, ביטול משכון וכד’.
למניעת מצב בו אחד הצדדים יברח כשבידיו גם הכסף וגם הדירה, הפתרון הפשוט ביותר הוא שהצדדים ישכרו את שירותיו של עורך דין. באמצעות בניית מערך התשלומים בחוזה ובאמצעות שימושו כנאמן שיחזיק בחלק מסכום העיסקה בנאמנות עבור הצדדים, יבטיח עורך הדין, כגורם אובייקטיבי ואמין, כי לא יועבר מלוא התשלום למוכר בטרם קיים את כל התחייבויותיו לקונה – והדירה תימסר לקונה רק לאחר שכל פרטי העיסקה מולאו כלפי המוכר.
היעדר נאמן להעברת תשלומים בין הצדדים, חושף את שני הצדדים לסיכון עצום של אבדן סכום כסף בשווי הדירה (סיכון של הקונה) או כניסה להליכים משפטיים ארוכים, מייגעים ויקרים לפינוי הדירה ממי שמחזיק בה שלא כדין (סיכון של המוכר). כעת נפרט את הסיכונים המרכזיים של כל צד, מהזווית שלו:
סיכונים לקונה
שיפוץ ברכוש המשותף
אם הוחלט על ידי בעלי הדירות בבית על ביצוע שיפוץ ברכוש המשותף של הבית, לא תדעו לשאול על כך ולא תסדירו בחוזה המכר מי צריך לשאת בעלותו, ייתכן שתיאלצו לשלם עשרות אלפי שקלים עבור עלות השיפוץ, מבלי שידעתם מכך או תכננתם את ההוצאה!
בית המיועד להריסה
לפני שקונים בית, חובה לבצע בדיקה מקיפה של מצב הנכס מול הרשויות השונות. אחת מהבדיקות החשובות ביותר הינה האם המבנה בו נמצא הנכס שברצונכם לקנות – מיועד להריסה.
גם אם נדמה שמצאתם דירה במחיר מציאה, אם לאחר כמה חודשים הרשויות יהרסו את המבנה ותיוותרו עם ערימת חצץ, ככל הנראה שלא תהיו מרוצים מהעיסקה בסופו של דבר.
נכס "לא נקי" מבחינת מרשם המקרקעין
כשאתם קונים נכס, אתם רוצים שהוא יהיה נקי מכל זכות של אדם או גוף אחר, ושאתם תהיו הבעלים היחידים והבלעדיים שלו. אם לא תבדקו מראש את מצבו הרישומי של הנכס, ייתכן שתפספסו מידע קריטי, כגון עיקולים הרשומים עליו (ניתן לקרוא כאן על מכירת דירת מגורים שעוקלה בהוצאה לפועל), משכנתא (שסילוקה מצריך הסדרה מיוחדת בחוזה המכר), או הערות אזהרה לטובת אחרים (במצבים קיצוניים הדבר יכול להעיד על תרמית בה הנכס כבר נמכר לאדם אחר, וכעת המוכר מנסה למכור אותו שוב ללא כוונה להעביר את הנכס על שמכם). במצבים אלו, הרשויות לא יאפשרו לכם להעביר את הבעלות בנכס על שמכם, ותצטרכו להכנס למסכת של הליכים משפטיים כדי לנסות לבטל את הזכויות שיש לאחרים בנכס שרכשתם.
פגמים שהיו ידועים למוכר
בטרם החתימה על חוזה מכר דירה, חשוב מאוד לברר אם ישנם פגמים או בעיות עם הנכס שהמוכר יודע מהם, ולהסדיר בחוזה כיצד תתמודדו עם הבעיה. דוגמאות לכך יכולות להיות:
(1) בניה לא חוקית שבוצעה בדירה, כמו תוספות בניה, פרגולה או שינויים חיצוניים אחרים ללא היתר – הרשות המקומית במקום מגוריכם מבצעת בדיקות ומדידות באופן שוטף, ואם תגלו על הבעיה לאחר שנסתיימה העיסקה, עלויות ההריסה והשיפוץ הגבוהות יהיו עליכם;
(2) בעיות צנרת – מסיור פשוט בנכס, אין לכם דרך לאתר צנרת פגומה הנמצאת בקירות או מתחת למרצפות. עלות התיקון של תקלות בצנרת יכולות להרקיע שחקים, וכאשר הצנרת של דירתכם גרמה לנזק לדירה אחרת או לרכוש משותף בבניין – תחוייבו לתקן גם את הנזק הזה ולהשיב את המצב לקדמותו על חשבונכם. לקריאה נוספת על דרך הטיפול המומלצת בנזקי רטיבות לחצו כאן.
סיכונים למוכר
בנייה לא חוקית
גם אם לא אתם אלה שביצעו את העבודות של תוספת הבנייה או הפרגולה שאין לה היתר, אלא הבעלים הקודם של הדירה, חשוב שתגלו על כך לקונה ושתסדירו את העניין בחוזה המכר. מצב שכיח הוא שהקונה מבקש מהמוכר להשאיר את הבנייה הלא חוקית על כנה, אך כאשר העירייה מגיעה לחלק דוחות וצווי הריסה, הקונה עלול לדרוש מהמוכר לבצע את ההריסה על חשבונו, לתבוע אותו על ההוצאות שנגרמו לו או לפצותו על דירה שערכה פחת.
אי סילוק משכנתא בזמן = הפרת חוזה
צדדים לא מיומנים עשויים לבנות את לוח התשלומים בחוזה באופן שבו התשלומים שיתקבלו מהקונה לא יספיקו לסילוק המשכנתא בזמן. מכיוון שהמוכר מתחייב בחוזה לסלק את המשכנתא מהדירה, מצב כזה ייחשב להפרת חוזה ויחשוף את המוכר לתביעה משפטית.
עורך דין מייצג יקפיד על קביעת מועדי תשלומים שיאפשרו לכל הצדדים לקיים את התחייבויותיהם, ולעסקת המכר “לעבור חלק”.
כמובן שישנם סיכונים נוספים, והבאנו כאן רק את המרכזיים שבהם.
למניעת נזקים כלכליים כבדים, כניסה להליכים משפטיים ארוכים ומסורבלים, והרבה מאוד עגמת נפש, עדיף להיות מיוצגים על ידי עורך דין בתהליך הרכישה או המכירה של הנכס. עורך הדין יבטיח שזכויותיכם יישמרו ושהעיסקה תצא לפועל ותקויים בצורה מלאה, ללא תקלות.
חייגו וקבעו פגישת ייעוץ עוד היום בטלפון: 054-778-6827
-או-
השאירו פרטים בטופס “צור קשר” בתחתית העמוד, ונחזור אליכם בהקדם, בשעות פעילות המשרד.
אין באמור לעיל בכדי להוות משום יעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי או חוות דעת משפטית. האמור לעיל מהווה תיאור כללי בלבד ובלתי מחייב. בכל מקרה יש לפנות לקבלת ייעוץ משפטי מעורך דין
